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      成渝地區雙城經濟圈房價的空間溢出效應研究

      2022-04-27 13:12喬藝璇周雨萌
      中國房地產·綜合版 2022年2期
      關鍵詞:空間溢出效應房價

      喬藝璇 周雨萌

      摘要:房價在區域城市間存在空間溢出效應,基于差異化預期理論,利用2012-2019年成渝地區雙城經濟圈城市房價的面板數據,探求成渝地區城市房價的空間溢出效應。通過構建住房均衡模型和空間計量模型,實證解釋了不同預期下各因素對房價的直接效應和空間溢出效應,得到的主要結論為:成渝地區雙城經濟圈城市房價在空間上已然形成體系,并且具有聯系性和中心性的特征,核心城市對周邊城市房價的帶動作用日益顯著,房價溢出效應明顯。另外,預期是影響房價變動的重要因素。

      關鍵詞:成渝城市群;房價;差異化預期;空間溢出效應

      中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

      文章編號:1001-9138-(2022)02-0019-11 收稿日期:2022-02-01

      1 前言

      房地產業的持續健康發展對國民經濟具有重要的意義,而房價作為房地產市場的顯性指標一直備受關注。促進房地產市場平穩健康發展是各級政府的重要責任,全面落實房地產長效機制,最關鍵的就是必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,在夯實城市主體責任要求下,一城一策、因城施策將成為未來國家調控房價的主要方式。隨著以高鐵為代表的新型交通體系的完善,區域經濟一體化、區域城市間各類要素的有效流動引致了區域城市間各類經濟指標的關聯。隨著各城市的關聯性越發明顯,房價間的互動性也日益顯著,如我國的京津冀城市群、長三角城市群和粵港澳大灣區等,城市群房價的變化呈現出以中心性城市為重要節點,以城市網絡為載體的一體化趨勢,并且存在明顯的溢出效應。因此,以城市群為單位,對城市實行頂層設計與整體性治理越發重要。

      區域住房價格波動的溢出效應是一個歷久彌新的研究主題,早期的研究發現英國東南部的房價對英國其他城市住房價格具有領導作用,呈現出經由中部向北部傳遞的模式,即存在空間上的“波紋效應”。此后,空間依賴的概念得以提出,空間計量模型開始建立,以研究房價變化在城市間傳遞的領先滯后關系。隨著我國城鎮化的發展,全國房價波動差異日漸顯現(梁云芳、高鐵梅),我國住房價格的空間分布特征被越來越多的學者所重視。況偉大、張謙、劉金娥、蘭峰、丁如曦等眾多學者研究了全國不同城市、不同區域的房價分布特征,表明溢出效應能夠很好地解釋區域間商品住宅價格的相互影響以及房價存在區域性差異的現象,并給予了相關證明。

      然而,大部分研究基于全國范圍內房價的空間溢出效應,對成渝地區的關注較少,本研究聚焦成渝雙城經濟圈,將理性預期和適應性預期下房價作為影響房價變動的重要因素,研究房價的空間溢出效應。

      2 理論模型構建

      2.1 理論基礎

      預期是影響房價的重要因素,差異化預期理論假設住房需求方為適應性預期,供給方為理性預期。目前,文獻對于適應性預期指標的選擇主要有兩種方式:一是用上一期房價的增長率作為本期消費者對房價的適應性預期值,二是根據菲利普提出的預期理論建立模型:

      lnexp = lnp+η(lnp - lnp)(0<η≤1)

      其中,exp、p、p分別表示對第i期房價預期、滯后一期房價和滯后二期房價。對于理性預期指標的選擇也主要有兩種方式,一是用下一期的房價增長率或下一期的實際房價作為本期消費者的理性預期值,二是以其他變量來替代理性預期值。

      2.2 房價溢出效應的作用機理

      2.2.1 房價波動、房價預期和房價溢出

      預期決定購房行為和投資決策,根據況偉大、王先柱的研究,預期對我國城市房價波動有較強的解釋力,且對房價波動具有顯著影響。在房價上漲預期下,消費者購房需求旺盛,開發商投資欲望強烈,房價上漲;在房價下跌預期下,消費者購房欲望不足,開發商業務發展放緩,房價得到進一步打壓。在人口流動、房地產開發投資變化、城市產業結構調整等因素的作用下,房價預期改變,改變的同時進一步影響城市間資源的分布,出于剛性需求或投機需求,資金會從該城市流出而進入到周邊城市,造成周邊城市住房供需變動,進而導致周邊城市房價波動。

      2.2.2 房價波動、人口流動和房價溢出

      根據呂龍的研究,人口流動是房價產生溢出效應的重要因素。一方面,當城市房價上升時,人們生產生活成本升高,人口從房價高的城市向房價低的城市流動,城市間住房市場供求狀況改變,本城市及周邊城市房價因此受到影響。另一方面,人口流動轉換城市發展動力,開發商和消費者對本城市及周邊城市房價的預期發生變化,在預期的作用下,周邊城市房價發生變動。

      2.2.3 房價波動、房地產開發投資額和房價溢出

      一方面,房地產開發投資額反映城市住房供給狀況,房地產開發投資額越大,城市住房供給越充足,當供給大于需求時,房價會出現波動。當房價波動使城市間房價存在差異時,購房潛在需求會發生轉移,房價產生溢出效應。另一方面,房地產開發投資會改善城市環境,增強城市競爭力,吸引人口以及資金在城市間流動,從而改變各方對房價預期,最終影響周邊城市房價。

      2.2.4 房價波動、城市產業結構和房價溢出

      城市產業結構均衡,第三產業占GDP比重較大時,城市經濟發展勢頭好,房地產業的保障程度高,根據陳浩宇的研究,第三產業比重增加產生的吸附效應,會使人才及資金轉移進入,產業結構的調整和升級,導致房價升高。一方面,城市經濟發達、吸引力強可能會使住房市場需求大于供給,當部分剛性需求流向周邊城市或者部分投資需求流出周邊城市時,周邊城市房價會因此受到影響。另一方面,城市產業結構的調整影響消費者及開發商對房價的預期,在預期的作用下,房價產生溢出效應,如圖1所示。

      3 實證檢驗與分析

      3.1 研究區域及數據來源

      本文選取成渝地區雙城經濟圈中45個城市(區)2011-2019年間的面板數據。包括成都、自貢、瀘州、德陽、綿陽、遂寧、內江、樂山、南充、眉山、宜賓、廣安、達州、雅安、資陽;重慶的30個區縣,分別是渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區、渝北區、巴南區、大渡口區、北碚區、萬州區、黔江區、涪陵區、綦江區、大足區、長壽區、江津區、合川區、永川區、南川區、潼南區、銅梁區、榮昌區、璧山區、梁平區、豐都縣、墊江縣、忠縣、開州區、云陽縣、彭水苗族土家族自治縣。

      數據根據歷年《四川統計年鑒》《四川房地產年鑒》《重慶統計年鑒》整理而得。

      3.2 實證分析

      在正式構建空間計量模型前,本文通過空間自相關分析,探索成渝地區雙城經濟圈城市房價在空間位置上相互依賴的程度,描述房價分布的空間集聚特征。同時,結合市場均衡模型,初步預測各變量對房價的影響,并以上述二者為依據構建空間面板模型。

      3.2.1 房價空間分布特征

      基于2012-2019年成渝地區雙城經濟圈城市的商品房銷售總額和商品房銷售面積的數據,本文利用ArcGIS 10.3軟件繪制了房價分布的空間分位圖,如圖2所示。

      圖2顯示,房價高值主要位于四川的成都及重慶的渝中區、渝北區、江北區和南岸區,并顯示出與周圍城市(區)較大的差異性。以成都和重慶的主城區為核心,成渝城市群房價沿周邊城市(區)逐漸遞減。在成德綿樂城市帶上,房價相對較高;沿江城市帶上,房價相對較低;整體來看,成渝城市群的房價的集聚現象愈加顯著。

      3.2.2 空間自相關檢驗

      3.2.2.1 全局空間自相關

      全局空間自相關是對地理要素屬性值在整個區域的空間特征描述,在模型中,空間關系由表明空間各單元之間相互依賴性與關聯程度的空間權重矩陣表示。本研究基于Queen的空間鄰接方式,即兩區域具有公共邊界或公共頂點時確認為鄰接關系,采用全局Moran’s I指數來分析空間鄰接或空間臨近的區域單元觀測值整體的相關性和差異性程度,指數絕對值越接近1,表明空間相關性越明顯。

      利用GeoDA軟件,計算得到:2011-2019年成渝地區雙城經濟圈城市房價的莫蘭指數分別為0.3596、0.4467、0.4671、0.3145、0.3641、0.4080、0.5417、0.4964、0.4535,且通過了5%水平下的顯著性檢驗。

      從靜態來看,Moran’s I指數均大于0,表示成渝城市群住房價格確實受空間效應的影響,且存在正的相關性,故在研究成渝地區雙城經濟圈城市房價的影響因素時,需引入空間計量模型。

      從動態來看,房價的莫蘭指數整體上呈上升趨勢,說明房價在地區間的依賴程度正在變高,空間自相關強度正在不斷加強。在2013、2017、2018年,全局空間自相關指標Moran’s I指數出現了下降情況,按照空間溢出相關理論分析,說明該年份房價出現了同質化的傾向,各城市房價普遍上漲,使得房價之間差異化程度減小,相似度增強。

      3.2.2.2 局部空間自相關

      全局莫蘭指數只能研究房價在整個區域的空間自相關趨勢,不能反映個體房價分布的集聚特征以及集聚程度,因此,本文引入檢驗局部空間自相關的Moran散點圖和LISA集聚圖,描述房價分布的空間集聚特征及顯著性,可彌補全局空間自相關指標的局限性,更全面地反映房價的空間特征。

      (1)莫蘭散點圖分析

      Moran散點圖分為四個象限,用以反映某一區域及其相鄰區域房價的空間聯系形式。第一象限代表高-高聚集(HH),即房價高的區域被房價高的區域所包圍;第二象限代表高-低聚集(HL),即房價高的區域被房價低的區域所包圍;第三象限代表低-低聚集(LL),即房價低的區域被房價低的區域所包圍;第四象限代表低-高聚集(LH),即房價低的區域被房價高的區域所包圍。

      由圖3所示,多數點位于一三象限,表明成渝城市群房價在空間上呈現正相關的關系。重慶的中心城區:渝中區、江北區、九龍坡區、南岸區、渝北區、巴南區始終出現在第一象限,即高-高聚集區;川南城鎮密集區、南遂廣城鎮密集區、達萬城鎮密集區中大部分城市房價存在正相關的關系,但是低-低集聚,說明房價水平普遍較低;成都始終位于第四象限,即高-低聚集區;重慶的長壽區、江津區始終位于第二象限,即低-高聚集區。莫蘭散點圖驗證了房價在空間上呈現出以成都和重慶中心城區為核心,向周邊城市(區)遞減的規律。

      (2) LISA集聚圖分析

      如圖4所示,從集聚效果來看,重慶市沙坪壩區在2013、2015年具有明顯的跨越現象(從HH到LH,從LH到HH),說明沙坪壩區房價與周邊城市房價的差距由小變大又變小。除此之外,HH象限始終比較穩定,表明重慶的中心城區房價有顯著的高-高集聚情況??傮w來說,LISA集聚圖與莫蘭散點圖呈現出類似的結果,且相關城市的集聚通過了不大于5%的顯著水平的檢驗。

      3.2.3 考慮預期下的市場均衡模型

      購房需求一方面來源于住房的居住屬性,表現為剛性需求;另一方面來源于資產增值或投資的需要,表現為投資需求。

      本文從差異化預期的視角出發,假定住房需求函數:

      lnD = α + αlnp + αlnexp+1 + αlnpopu +?αtindus? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?(1)

      式中,D表示i城市t期的商品房房需求量,i,j=1,2,...,n; t=1,2,...,n; p表示i城市t期房價;exp表示i城市對t+1期的房價預期;popu表示i城市t期城市戶籍人口數;tindus表示i城市t期第三產業占GDP的比重。α表示隨機擾動項;其中,α<0,α>0,α>0,α>0,α、α、α、α分別表示需求價格彈性、預期價格彈性以及人口數量、第三產業比重(產業結構)對需求的影響程度。

      住房供給函數:

      lnS = β + βlnp + βlnexp + βlninv +?βtindus? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? (2)

      式中,S表示i城市t期的住房供給量;exp表示房地產開發商在t-1期對t期的房價預期;inv表示i城市t-1期房地產開發投資額,由于房地產開發具有滯后性,故t-1期房地產開發投資額影響t期供給;其余變量同上。其中,β表示隨機擾動項;β>0,β>0,β>0,β>0,β、β、β、β分別表示供給價格彈性、預期價格彈性以及房地產開發投資額、第三產業占比對供給的影響程度。

      根據住房市場均衡理論,當住房市場均衡時得出的公式為:lnD = lnS,根據(1)式和(2)式可得:

      理性預期下,lnexp = p、lnexp = p,得:

      由此可得,本期房價不僅受到滯后一期房價的影響,還受到下期房價的影響。

      適應性預期下,根據菲利普的適應性預期模型:lnexp = lnp + η(lnp - lnp),η介于0、1之間。當η=1時,為靜態預期,lnexp = lnp即對本期房價的預期等于滯后一期房價;當η≠1時,

      由此可得,本期房價不僅受到滯后一期房價影響,還受到滯后二期房價的影響。

      3.2.4 考慮預期下的空間計量模型

      變量說明,如表1所示。為減少數據異方差性,將變量p、exp、dep、popu、dev取對數,描述性統計如表2所示。

      3.2.4.1 模型選擇

      (1)固定效應和隨機效應的選擇

      本文假設不隨時間變化而變化的自變量不會對因變量造成影響,故在面板模型中,忽略隨機效應模型,在時間固定效應、空間固定效應、時空雙固定效應模型中選擇來擬合房價??臻g固定模型通過1%的顯著性水平下LR檢驗,表明無約束模型更優;時期固定模型未通過檢驗,表明有約束模型更優,故選擇時期固定的模型。

      (2)空間計量模型的選擇

      空間誤差模型研究影響房價變動的各解釋變量和未完全考慮在內的在空間上相關的重要變量對房價的影響,其空間相關性體現在誤差項中;空間滯后模型研究各解釋變量和周邊城市房價對本城市房價的影響,即“溢出效應”,其空間相關性表現在滯后項中??臻g杜賓模型同時考慮了房價的空間滯后項與影響房價的各因素之間的相關性,是空間誤差模型和空間滯后模型的擴展模型,將因變量和自變量的空間相關性同時納入考慮范圍。本文選擇建立理性預期與適應性預期的空間杜賓模型,同時估計被解釋變量和誤差項的空間滯后系數,避免了因遺漏變量而導致的估計參數偏差問題。

      3.2.4.2 回歸結果分析

      如表3所示,R-squared值均高于0.8,說明時期固定的空間杜賓模型擬合度較高,整體的解釋效果較好。

      根據理性預期下的空間杜賓模型,在影響房價變動的各因素中,下期房價、滯后一期房價以及第三產業占GDP比重是本期房價的增函數。引入空間權重矩陣的下期房價W*lnp系數為正,且通過5%顯著性檢驗,說明本城市(區)房價預期上漲對周邊城市(區)房價有促進作用。

      根據適應性預期下的空間杜賓模型,在影響房價變動的各因素中,上期房地產開發投資額是本期房價的減函數;城市(區)滯后一期房價、滯后二期房價、人口數量、第三產業占GDP比重是本期房價的增函數。

      在不同的預期下,各變量對房價影響存在顯著差異。在理性預期下,房價預期和第三產業占GDP比重是影響房價的重要因素;在適應性預期下,房價預期、房地產開發投資額、人口數量和第三產業占GDP比重是影響房價的重要因素。在兩種模型下,W*dep.var.的系數均為負,說明以消費者為代表的房價適應性預期和以房地產開發商為代表的房價理性預期都會影響成渝地區雙城經濟圈城市的房價,并產生負的溢出效應,即預期城市(區)房價上漲會導致周邊城市(區)的房價下跌。

      3.2.4.3 討論

      上述實證結果說明預期是影響房價的重要因素,房價預期越高,房地產市場熱度就越高,對本城市(區)房價的抬升作用就越顯著,同時,當預期房價上漲,投資者的購房資金流入該城市(區)時,周邊城市(區)房價由于資金外流而下跌,產生房價溢出效應。

      在理性預期下,下期房價比滯后一期房價對成渝地區雙城經濟圈城市房價的溢出效應更大,說明投資需求大于剛性需求。當預期房價上漲時,消費者對本城市(區)住房的投資需求增加,資金外流進入周邊城市(區)受到抑制,使得周邊城市(區)房價下降。在適應性預期下,滯后一期房價比之后二期房價對城市(區)房價波動的影響更大,符合瞬息萬變的房地產市場規律。

      房地產開發投資額增加,房價有小幅度降低,可能由于房地產開發投資額大會增加潛在供給,當供給大于需求時,房價有所下降。然而,在不同的預期下,房地產開發投資額對房價的溢出效應作用相反,再次驗證預期對房價有重要作用。

      人口流動和城市產業結構同樣對房價有重要影響。在不同的預期下,人口數量越多,第三產業占GDP比重越大,房價越高。當人口增加,城市(區)住房需求大于供給時,消費者購房需求轉移,周邊城市(區)房價升高。當城市(區)第三產業占比增大時,周邊城市(區)投資流入本城市(區),資金外流致使周邊城市(區)房價降低。

      根據實證結果,本研究得出的房價波動路徑是:一方面通過住房供給端、需求端以及城市基本面特征直接影響房價發生變動,另一方面通過上述各因素影響房價預期,間接引起房價變動。另外,本研究認為房價存在溢出現象可能有四種原因:第一,房價波動直接引起房價預期變化,進而帶動周邊城市房價波動;第二,由于房價波動,人口、產業結構、社會資源在空間上產生流動,帶動預期房價發生變化,進而影響周邊城市房價,即房價預期直接影響周邊城市房價波動;第三,由于房價波動,房價預期發生變化,使得人口流動、產業結構調整以及社會資源在城市間重新分布,周邊城市房價發生波動,即房價預期間接影響周邊城市房價變動;第四,房價波動直接影響人口流動、產業結構調整以及社會資源的重新分布,引起周邊城市房價波動。不論是由于哪一種原因造成房價產生溢出效應,預期都是十分重要的因素。

      4 結論及建議

      本文得出的主要結論為:成渝地區雙城經濟圈城市房價在空間上已然形成體系,并且具有聯系性和中心性的特征。目前,成渝城市群房價出現了高高集聚或低低集聚的現象,城市間房價的差異性正在逐漸減小。以成都和重慶的主城區為核心,成渝城市群房價沿周邊城市逐漸遞減,在成德綿樂城市帶上,房價相對較高,沿江城市帶上,房價相對較低。另外,經濟圈內各城市房價相互影響,核心城市對周邊城市房價的帶動作用日益顯著,存在明顯的空間溢出效應,并因城市宏觀經濟、住房需求、住房供給等因素的影響呈現出多樣性的變化。在理性預期下,房價是下期房價、滯后一期房價、第三產業占GDP比重以及鄰近城市下期房價的增函數。在適應性預期下,房價是上期房地產開發投資額的減函數;是滯后一期房價、滯后二期房價、本期人口數、第三產業占GDP比重的增函數。不論是在理性預期還是在適應性預期下,房價預期都是影響房價變動的重要因素。

      最后,針對上述結論,本文提出以下三點推動成渝地區雙城經濟圈房地產業發展的建議:

      (1)注重頂層設計,構建區域聯動的房價體系。由上述研究可知,成渝地區雙城經濟圈城市房價存在較強的集聚效應和空間溢出效應,任何一個城市的房價及經濟基本面的變動都可能給周圍城市帶來或大或小的影響。因而,各地政府應以此為契機,著力打造區域聯動的房價體系,突破行政區界限,在制定房地產調控政策時,考慮房價波動的區域聯動性影響,合理利用經濟圈內房價的空間溢出效應。

      (2)關注核心城市,充分發揮其輻射帶動作用。發揮經濟圈內核心城市的空間溢出效應,增強中心城市對周邊城市的輻射帶動功能,實現經濟圈內各城市房地產業的協調發展。同時,對于房價呈現空間溢出效應較明顯的城市,政府應加強對其的政策調控,以此來防范這些區域因溢出效應過大而使周邊城市房價發生過度波動。

      (3)重視預期影響,適當降低投資需求。各地政府應進一步拓寬房地產市場的調控思路,積極引導社會輿論導向,堅持“房住不炒”的基本原則,合理規范投資行為,可選擇熱點區域進行試點,積累經驗,從而加快探索出市場調控的長效機制。

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      作者簡介:喬藝璇、周雨萌,重慶大學管理科學與房地產學院,本科生。

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